hc8meifmdc|2011A6132836|Ranjbaran|tblEssay|Text_Essay|0xfcffb1fb0d0000001513000001000100
تحلیلی از ویژگیها و عملکرد بخش مسکن در
شهر اصفهان
دکتر
حمیدرضا وارثی
چکیده
مقاله حاضر عملکرد بازار مسکن شهر
اصفهان را طی سالهای اخیر مورد تحلیل‌قرار داده و در آن سعی شده ابتدا دستاوردهای
بخش مسکن در زمینه افزایش‌تولید، ارتقا و بهبود کمی و کیفی آن بررسی شده و سپس
مشکلات و تنگناهای‌موجود دسته‌بندی و مورد مطالعه قرار گیرد.
بر
همین اساس نخست تصویری از وضعیت مسکن در
شهر اصفهان در چنددهه اخیر ترسیم شده و پس از آن تحولات ساخت و ساز و قیمتهای
بازار مسکن‌شهر اصفهان بررسی می‌شود.
در
نهایت ضمن نتیجه‌گیری تحلیلی از وضعیت و عملکرد بازار مسکن در شهراصفهان ارائه
خواهد شد.
واژه‌های کلیدی
مسکن، جمعیت، خانوار، زمین، اجاره
بها، تورم، قیمت
مقدمه
بررسی بخش مسکن به‌خصوص مشکلات آن مقوله‌ای شناخته شده است. افزایش‌قیمت زمین، مسکن و
اجاره بها، کاهش توان تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد رابه همراه داشته
است و دستاوردهای بخش مسکن در زمینه افزایش تولید، ارتقای‌کارآیی و بهبود کمی و
کیفی مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، عوامل
فوق ویژگیهای‌خاصی را در بخش مسکن به‌ویژه در شهر اصفهان به وجود آورده
است که در ارائه‌تصویری فشرده از بخش مسکن
به‌ویژه ابعاد اقتصادی آن در سالهای اخیر مفید فایده‌خواهد بود.
تأثیرپذیری بخش مسکن از تحولات اقتصاد کلان و انعکاس
پیامدهای بعدی آن‌در سطح ملی باعث گردیده
تا مشکل مسکن به‌عنوان یک معضل همه‌جاگیر البته باشدت و ضعف متفاوت دامنگیر
اکثریت قریب به اتفاق اقشار جامعه شود و
زمینه بحران‌رو به تزاید لاینحلی را فراهم سازد. در ابتدا برای ارائه تصویری روشن
از ماهیت قضیه،بررسی وضعیت بخش مسکن مفید خواهد بود.
وضعیت بخش
مسکن در شهر اصفهان
در سال 1375 جمعیت شهر اصفهان 1266072 نفر شامل
297297 خانوار بوده که در266444 واحد مسکونی سکونت داشته‌اند (جمعیت شهر اصفهان با
توجه به میزان‌رشد 2.52 درصد در دهه 75ـ 1365 در سال 1378 به 1474023 نفر
رسیده است).
جمعیت
و کالبد شهر اصفهان در دهه اخیر رشد بسیاری داشته است و متوسط‌رشد جمعیت در سالهای 1365 تا 1375 در
این شهر 2.5 درصد، رشد خانوار3.3 درصد و رشد موجودی مسکن نیز 3.7 درصد بوده
است (جداول شماره 1 و 2). بااین حال در دهه 75ـ 1365 آهنگ رشد جمعیت و خانوار
در شهر اصفهان نسبت بهدهه‌های پیشین کاهش یافته است، به‌طوری که میزان رشد خانوار
از 4.8 درصد در دهه55ـ 1345 به 3.3 درصد در دهه 75ـ1365 تقلیل یافته است. در
این دهه تعدادواحدهای مسکونی نیز نسبت به دهه‌های قبلی رشد کمتری داشته‌اند به‌طوری
که ازحدود 6 درصد در دهه‌های قبل به 3.7 درصد رشد در دهه 1365 تا 1375 رسیدهاست
(جدول شماره 2).
برخی از شاخص‌های عمده مسکن مانند
تراکم خانوار در واحد مسکونی و نفردر واحد مسکونی و نفر در اتاق در سال 1375 برابر
با1.12، 4.76 و 1.18 بوده است.ارقام مترادف در سال 1345 برابر با 1.58، 7.72، 2.1
بوده است (جدول شماره 1).
جدول 1ـ وضعیت مسکن در شهر اصفهان 75ـ 1345
سال 1345 1355 1365 1375
شاخص
جمعیت (هزار نفر) 424 661.5 987 1266
خانوار
(هزار نفر) 87 139.5 215 297.5
مسکن
(هزار واحد) 55 103.5 185 266
خانوار
در مسکن 1.58 1.34 1.16 1.12
نفر
در مسکن 7.72 6.38 5.33 4.76
نفر
در اتاق 2.1 1.71 1.23 1.18
مأخذ: آمارهای استخراج شده از نتایج سرشماری عمومی
نفوس و مسکن، شهر اصفهان، مرکز آمار ایران،75ـ 1345
وضعیت مسکن در این سه دهه از حیث تراکم
خانوار در واحد مسکونی بهبودقابل‌توجهی یافته است و تراکم مسکونی از 1.58 در سال
1345 به 1.12 درسال 1375 کاهش یافته است. با این حال در دهه
75ـ 1365 در برابر افزایش‌سالانه 8250 خانوار به شمار خانوارهای
شهر اصفهان، به‌طور متوسط در هرسال حدود 8100 واحد مسکونی به موجودی
مسکن در شهر اصفهان افزوده‌شده است.
جدول 2ـ تحولات مسکن در شهر اصفهان
75ـ 1345
سال متوسط
میزان رشد متوسط میزان رشد متوسط میزان رشد
شاخص سالانه
55ـ1345 سالانه 65ـ1355 سالانه 75ـ1365
میزان رشد جمعیت 4.55 4.08 2.52
میزان رشد خانوار 4.83 4.42 3.3
میزان رشد موجودی مسکن 6.53 5.95 3.7
میزان رشد تراکم خانوار 1.63ـ 1.43ـ 0.3ـ
در مسکن
میزان رشد نفر در مسکن 1.89ـ 1.78ـ 1.1
مأخذ: آمارهای استخراج شده از نتایج سرشماری عمومی
نفوس و مسکن، شهر اصفهان، مرکز آمار ایران،75ـ 1345
با توجه به آمار و ارقام موجود در
طی دهه گذشته، روند متغیرهای عمده بخشمسکن، مبین بهبود نسبی در کلیه شاخص‌های آن
بوده است.
هر
چند که رقم مطلق کمبود مسکن بعد از کاهش در سال 1355 با افزایش مواجهبوده است و از
رقم 28000 کمبود به 31500 واحد مسکونی در سال 1375 رسیدهاست. لیکن درصد کمبودها
از 36.8 درصد در سال 1345 به 10.6 درصد در سال1375 بهبود یافته است (جدول شماره
3).
جدول 3ـ کمبود مسکن طی سالهای
75ـ 1355 (ارقام به هزار)
سال 1345 1355 1365 1375
شاخص
تعداد خانوار 87 139.5 215 297.5
تعداد
مسکن 55 103.5 185 266
کمبود
مسکن 32 28 30 31.5
درصد
کمبود 36.8 21.3 13.9 10.6
مأخذ: آمارهای استخراج شده از نتایج سرشماری عمومی
نفوس و مسکن، شهر اصفهان، مرکز آمار ایران،75ـ 1345
در زمینه تعداد واحدهای مسکونی
بادوام که در سال 1345 برابر با 12.52 درصداست، در سال 1375 به 83.3 درصد افزایش یافته و متقابلاً واحدهای کم دوام
در این‌سالها از 70.45 به 9.95 درصد کاهش یافته است (جدول شماره 4).
جدول 4ـ درصد واحدهای مسکونی بر
حسب دوام مصالح در سالهای 75ـ 1345
نوع دوام بادوام نیمه بادوام کم
دوام سایر
سال
1345 12.52 16.7 70.45 0.04
1355 50.6 9.9 39.38 0.05
1365 76.7 5.6 17.7 0
1375 83.03 5.24 9.95 1.75
مأخذ:
آمارهای استخراج شده از نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، شهر اصفهان،
مرکز آمار ایران،75ـ 1345
نحوه تصرف واحدهای مسکونی در اشکال مختلف، متغیرقابل
بحث دیگری است.
بررسی
شاخص نحوه تصرف مسکن در شهر اصفهان گویای
کاهش سهم‌خانوارهای مالک مسکن از سال 1355 تا 1375 و به ویژه در دهه اخیر
می‌باشد.به‌طوری که شاخص فوق از 73.2 درصد مالک عرصه و اعیانی به 68.44 درصد رسیدهاست
و در عوض تعداد مستاجران از 16.6 درصد در سال 1355 به 17.91 درصد درسال 1375
افزایش یافته است (جدول شماره 5).
جدول 5ـ نحوه تصرف مسکن در شهر
اصفهان 75ـ 1355
نحوه تصرف مالک عرصه و اعیانی اجاره‌ای سایر
سال
55 73.2 16.6 10.2
65 73.6 13.7 12.7
75 68.44 17.91 13.43
مأخذ: آمارهای استخراج شده از نتایج سرشماری عمومی
نفوس و مسکن، شهر اصفهان، مرکز آمار ایران،75ـ 1355
تولید مسکن
توان تولید مسکن که طی سرشماریهای مختلف همواره رو به
افزایش بوده است، درسالهای اخیر با کاهش مواجه و موجبات عدم تعادل بین عرضه و
تقاضای مسکن رافراهم ساخته است. بررسی آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره نشانمی‌دهد که در شهر
اصفهان سال 70، 9457 و سال 71، 8140 پروانه صادر شده است‌اما از سال 1372 تا 1375
همراه با بالا رفتن قیمت مسکن میزان تولید مسکن نیزافزایش یافت و
دوباره از سال 1376 به بعد و در سال 1377 این روند کاهش یافت(جدول شماره 6).
از
نکات دیگر در زمینه تولید مسکن کاهش قابل توجه زمین مورد استفاده‌می‌باشد که از
172متر در سال 1370 به 108 متر مربع در
سال 1377 رسیده است(جدول شماره 6).
توان
تولید مسکن در حال حاضر در شهر اصفهان، ساخت و ساز سالانه‌ای بیش‌از 13 هزار
واحد مسکونی است.
جدول 6ـ بازار تولید مسکن در شهر
اصفهان
سال 1370 1371 1372 1373 1374 1375 1376 1377
شاخص
تعداد واحد مسکونی در پروانه‌ها 9457 8140 7789 8919 12688 15785 15632 13432
درصد رشد نسبت به سال قبل ـــ 13.93ـ 4.32ـ 14.63 42.09 24.4 0.97ـ 14.08ـ
متوسط ساخت زمین در واحدمسکونی 172 154 134 162 152 116 123 108
درصد رشد نسبت به سال قبل ـــ 10.3ـ 13ـ 20.6 6.3ـ 23.2ـ 5.9 12.4ـ
مأخذ: آمارهای استخراج شده از آمارنامه‌های استان
اصفهان، مرکز آمار ایران، 77ـ1370
زمین
افزایش قیمت زمین به‌عنوان یکی از مهمترین اجزای
تولید مسکن موجبات کاهش تولیدمسکن از یک طرف و افزایش ضریب تراکم ساختمانی را از طرف دیگر به دنبالداشته است.
قیمت
متوسط زمین در شهر اصفهان در سالهای 1370 تا 1378 رشد بی‌سابقه‌ای‌داشته است. در
سال 1370 متوسط قیمت یک متر مربع زمین 236 هزار ریال بوده است‌که این رقم به 847
هزار ریال در سال 1378 رسیده است که نشان‌دهنده رشد سالیانه17.3 درصد می‌باشد.
قیمت
زمین در این مدت حدود 3.6 برابر شده است. نوسانات سالانه قیمت‌زمین نیز در این
سالها زیاد بوده است. به گونه‌ای که از سال 1370 تا 1371 رشد بسیارکمی وجود داشته
و قیمتها از 236 هزار ریال به 241 هزار ریال رسیده و در سال 1372قیمت زمین با کاهش
مواجه بوده و به حدود 228 هزار ریال رسیده و با میزان5.39ـ درصد کاهش یافته
است. اما از سال 1373 رشد قیمتها دوباره آغاز شده و درسال 1375 با رشدی بیش از 76
درصد نسبت به سال قبل به اوج خود رسیده و این رشددر سال 76، 77، 78 با آهنگ
آرامتری افزایش یافته است (جدول شماره 7).
بالا رفتن قیمت زمین باعث رواج
بورس‌بازی زمین شده است به‌طوری که عده‌ایبا خرید زمینهای مسکونی و رها کردن آن به
منظور افزایش قیمت به درآمدهای هنگفتی‌دست یافته‌اند.
جدول 7ـ قیمت متوسط یک متر مربع زمین (ساختمانهای کلنگی)
در شهر
اصفهان 1370 تا 1378 (به هزار ریال)
سال قیمت متوسط رشد سالیانه
1370 236 ـــ
1371 241 2.1
1372 228 5.39ـ
1373 268 17.54
1374 330 24.14
1375 592 79.39
1376 712 20.3
1377 790 11.0
1378 847 7.2
متوسط ـــ 17.3
مأخذ: آمارهای استخراج شده از آرشیو دفتر برنامه‌ریزی
و اقتصاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن
مسکن
قیمتها در زمینه بازار مسکن نیز افزایش روزافزونی داشته است. متوسط قیمت یک‌مترمربع
زیربنای مسکونی از 263 هزار ریال در سال 1370 به یک میلیون در سال1378 رسیده
است. که چیزی نزدیک به 4 برابر شده است.
میزان رشد متوسط سالانه قیمت یک
متر مربع واحد مسکونی در شهر اصفهان‌در سالهای 1370 تا 1378 حدود 18.6 درصد بوده
است. تحولات سالیانه قیمت‌معاملات مسکن
در شهر اصفهان نشان می‌دهد که در سالهای مورد اشاره رشد قیمت‌مسکن در هر
سال نسبت به سال قبل افزایش بیشتری یافته است و از رشد حدود0.8 درصد در سال
71ـ1370 به رشدی بیش از 59 درصد در سال 75ـ74 فزونی یافته‌است. این رشد در سالهای
76 ، 77 و 78 به ترتیب با 17.8 و 19.8 و
10.4 درصدادامه یافته است (جدول شماره 8).
جدول 8ـ قیمت متوسط یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی
در شهر اصفهان (به هزار ریال)
سال قیمت رشد سالیانه
1370 263 ـــ
1371 265 0.8
1372 285 7.57
1373 336 17.89
1374 403 19.94
1375 642 59.3
1376 756 17.8
1377 906 19.8
1378 1000 10.4
متوسط ـــ 18.16
مأخذ:
آمارهای استخراج شده از آرشیو دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سازمان ملی
زمین و مسکن
اجاره بها
اجاره بها نیز مانند قیمت زمین و مسکن در سالهای اخیر
افزایش زیادی داشته است و درمجموع افزایش آن سالیانه 21.59 درصد بوده است.
از
سال 1371 به بعد اجاره بها همان طور که اشاره شد
مانند قیمت زمین ومسکن افزایش زیادی یافته، متوسط قیمت یک مترمربع اجاره
بها (ماهیانه) از1099 ریال در سال 1371 به 4320 ریال برای هر متر مربع
در سال 1378رسیده است، یعنی چیزی حدود 4 برابر شده است. در این میان
رشد قیمت اجاره بهادر طی این سالها همواره مداوم بوده است.
جدول 9ـ تغییرات میزان اجاره بها در شهر اصفهان (سالهای 78ـ71)
سال میزان اجاره بها رشد سالیانه
1371 1099 ـــ
1372 1375 25.11
1373 1604 16.65
1374 2084 29.92
1375 2581 23.85
1376 2986 15.69
1377 3448 15.5
1378 4320 25.3
متوسط ـــ 21.59
مأخذ: آمارهای استخراج شده از آرشیو دفتر برنامه‌ریزی
و اقتصاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن
نتیجه‌گیری
برای بررسی بهتر و نتیجه‌گیری مطلوب‌تر، شاخص‌های
مختلف اقتصادی با عوامل مؤثردر مسکن در سطح کشور و شهر اصفهان مورد مقایسه قرار
گرفته که بتواند تصویرروشن‌تری از این موضوع نشان بدهد که بدان اشاره می‌شود.
شاخص‌های
مختلف اقتصادی در جدول شماره 10 آورده شده است و همچنیندرصد رشد هر کدام در جدول
شماره 11 آورده شده است.
جدول 10ـ مقایسه تغییرات شاخص‌های اقتصادی طی سالهای (78ـ1371) (100=1371)*
سال قیمت فروش مسکن، سوخت شاخص
کل مصالح دستمزد کارگران اثاث
وکالاها اجاره بها
مسکن در روشنایی (تورم) ساختمانی ساختمانی و خدمات مورد در شهر
شهر اصفهان استفاده
در خانه اصفهان
71 100 100 100 100 100 100 100
72 107.5 118.8 122.8 123.2 117.9 120.7 125.1
73 126.8 143.5 166 170.2 146.4 171.8 145.9
74 152 118.5 248 246.4 203.2 266.6 189.6
75 242.2 249.9 305.6 355.9 271.8 315.3 234.8
76 288.7 325.9 358.6 377.4 320 339 271.7
77 341.9 392.4 388 388 360.5 363.4 313.7
78 377.3 393.7 479.4 479.4 ـــ 416.3 393
مأخذ: آمارهای استخراج شده از آمارنامه‌های بانک
مرکزی جمهوری اسلامی ایران و آرشیو دفتربرنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سازمان ملی زمین
و مسکن، 78ـ1371
* سال پایه شاخص‌های اقتصادی در آمارنامه‌های رسمی
100= 1369 می‌باشد ولی‌چون آمارگیری اجاره بها و مسکن از سال 1371 در شهر اصفهان
کامل شد سال 1371به‌عنوان شاخص انتخاب شد و براساس سال 100=1371 محاسبه شد. سال
پایه بعد ازسال 1376 نیز بر اساس سال پایه 100=1376 در آمارهای رسمی است که
مجدداًنسبت به سال 100=1371محاسبه گردید.
جدول 11ـ درصد افزایش شاخص‌های اقتصادی در طی سالهای (78ـ1371)
سال قیمت فروش مسکن، سوخت شاخص
کل مصالح دستمزد کارگران اثاث و
کالاها اجاره بها
مسکن در روشنایی (تورم) ساختمانی ساختمانی و
خدمات مورد در شهر
شهر اصفهان استفاده
در خانه اصفهان
71 ـــ ـــ ـــ ـــ ـــ ـــ ـــ
72 7.5 18.8 22.8 23.3 17.9 20.7 25.1
73 17.9 20.8 35.1 38.1 39 42.3 16.6
74 19.9 17.4ـ 49.4 44.8 38.8 55.1 29.9
75 59.3 10.9 23.1 44.4 33.7 18.2 23.8
76 19.1 30.4 17.3 6.0 17.7 7.5 15.7
77 18.4 20.4 20 2.8 12.6 7.2 15.4
78 10.3 0.33 18.2 23.5 ـ 14.5 25.2
همان‌گونه که در جدول شماره 11
مشخص می‌باشد متوسط میزان رشد افزایش‌قیمت مسکن طی 7 سال (78ـ1371) در شهر اصفهان
20.9 درصد بوده است در حالی‌که میزان رشد آن در سال 78 نسبت به سال 77، 10.3 درصد
افزایش نشان می‌دهد.
همان‌طوری
که در جدول شماره 10 آمده است دو موضوع اساسی از اینشاخص‌ها می‌توان استنتاج نمود.
یکی مقایسه رشد قیمتها که قیمت مسکن کمترین رشدرا طی دوره مورد بررسی داشته است.
در حالی که تورم ( شاخص کل) و مصالح‌ساختمانی و حتی دستمزدها (عوامل تولید مسکن)
از رشد بالاتری برخوردار بوده‌اندکه این موضوع می‌تواند عدم رغبت به ساختمان‌سازی
را نشان بدهد. موضوع دوم‌افزایش مستمر و تقریباً یکنواخت شاخص‌های اقتصادی بجز
قیمت مسکن می‌باشد.البته این موضوع در شهر اصفهان صدق نمی‌کند ولی کاهش قیمت مسکن
در شهراصفهان و یا افزایش آن با روند کلی کشور همخوانی دارد. در بعضی از سالها
شاخص‌قیمت مسکن ثابت و حتی کاهنده و در بعضی از سالها با رشد بسیار شدید قیمت
مواجهبوده است. می‌توان گفت در تغییرات قیمت مسکن عدم یکنواختی توزیع تغییرات
قابل‌توجه است. قیمتها به شکل روند رونق و رکود و در برخی سالها ثابت یا نزولی و
یارشد کم و در برخی سالها با رشد شدید حرکت نموده است و یک حالت پلکانی
به خودگرفته است در حالی که قیمت سایر کالاها و خدمات دارای روند نسبتاً
یکنواختی(صعودی) می‌باشد.
قیمت
مسکن در شهر اصفهان در سالهای 72، 73 و 74 از شاخص کل (تورم)،پایین‌تر بوده است،
در سالهای 72، 73 و 74 رشد قیمت مسکن، 7.5، 17.9 و19.8 درصد بوده است
در حالی که میزان تورم (شاخص کل) در این سالها به ترتیب22.8، 35.8 و 49.4 بوده
است . این پدیده در سال 1375 دگرگون شد، در این سال‌رشد قیمت مسکن 59.3 درصد بر
رشد قیمت کالاها و خدمات مصرفی با 23.2 درصدفزونی گرفته است. بخشی از این تغییر
را می توان ناشی از تورم کلی (حدود 50 درصد)در سال 74 دانست که با تأخیر یک
تا دو ساله در بخش مسکن بازتاب یافته است.
موضوع
قابل توجه در خصوص اجاره بها و تفاوت آن با قیمت مسکن مستمربودن افزایش آن در طی
سالهای مورد بررسی است. روند تغییرات اجاره بها تقریباً به‌شکل تورم در جامعه می‌باشد
و دارای سالهای رونق و رکود به شکلی که در مورد زمین ومسکن دیده می‌شود نیست. بنابراین
روند نسبتاً یکنواختی را طی کرده است.
یکی از
خصیصه‌های بازار مسکن اصفهان در دوره بررسی، افزایش قیمتها به صورت‌جهشی بوده است.
بررسی شاخص‌های تورم، قیمت عوامل تولید و قیمت مسکن،حاکی از آن است که بازار
مسکن اصفهان به طور عمده از مداخلات
سودجویانه دوربوده و بخش عمده‌ای از افزایش قیمت مسکن، بر اثر بالا رفتن قیمت
عوامل تولید و تورم‌کلی حاصل شده است.
منابع
1ـ آرشیو دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سازمان ملی
زمین و مسکن.
2ـ آمارنامه‌های استان اصفهان، مرکز آمار ایران، 78ـ1370.
3ـ آمارنامه‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، 78ـ1370.
4ـ بولتن اقتصاد مسکن، دفتر
برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن،شماره 15.
5ـ بولتن اقتصاد مسکن، دفتر
برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن،شماره 29.
6ـ بولتن اقتصاد مسکن، دفتر
برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سازمان ملی زمین و مسکن،شماره 30.
7ـ نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، شهرستان اصفهان، مرکز آمار
ایران، 1345.
8ـ نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، شهرستان اصفهان، مرکز آمار
ایران، 1355.
9ـ نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، شهرستان اصفهان، مرکز آمار
ایران، 1365.
10ـ نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، شهرستان اصفهان، مرکز آمار
ایران، 1375.